“一城一策”的情况下，北京、上海何时跟进？
文 | 王文彤 任德辉
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编辑 | 余乐
8月30日，广州和深圳两市政府先后发出通知，将房产限购政策由“认房又认贷”改为“认房不认贷”。这一变化被普遍认为有助于降低购房成本、修复市场信心。
8月18日，国家住建部等三部门发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，将“认房不认贷” 纳入“一城一策”工具箱。之后，中山、厦门、武汉、惠州等地都出台了相关政策。广州和深圳则在“北上广深”四大城市中率先落实该政策。
“认房不认贷”主要是购买二套房的评定标准，一般指商业银行在确认购房者享有首套房住房贷款比例和利息时，只按照家庭名下是否还有房产来认定，不管家庭名下是否曾有贷款记录。
而“认房又认贷”一般指个人购房者只要有贷款纪录，不管是否已还清，其首付和房贷利息都以二套的标准实施。该政策主要为一线城市在“房住不炒”总调控方针下实施的限购政策。
中指研究院华南分院总经理杨红侠认为，广州落实“认房不认贷”有助于降低居民购房门槛和成本，更好满足刚性和改善性住房需求，修复市场信心。 深圳跟进落实政策，也将在短期内明显提振市场活跃度，激发市场刚需和改善性需求入市。
广东住房政策研究中心的李宇嘉认为，新政惠及多类人群。目前存在改善性需求、都市圈内住房需求的房客，以及要从中山、江门、肇庆等地进入广州的年轻外来人口，都会在政策落地后享受到更低的购房门槛、承担更小的房贷压力。
认房不认贷，楼市“强心剂”？
此前，我国曾经历过两轮房地产市场调控周期。“双认”政策曾作为一项抑制性政策，有效地压制了市场的炒房行为。
根据贝壳研究院统计，从成交量看，在2016年末至2017年初一线城市重启“认房又认贷”政策后，2017年深圳、上海及北京全年二手房交易量分别同比下降34%、54%、49%。
从成交价来看，“认房又认贷”也有效抵制了房价上涨。北京在两次启动“双认”政策后，二手房价格均经历了约一年的下跌期，房价累计跌幅均达到15%。
当市场低迷时，取消“双认”政策能够一定程度上刺激楼市。
2022年3月1日，郑州率先试水取消“双认”政策，随后南京、太原、兰州等城市跟进。根据贝壳研究院统计，当月郑州二手房成交环比上涨106%。
根据中指研究院统计，目前执行“认房又认贷”的城市，除了一线城市还有成都、西安等十余个核心二线城市。
今年“金九银十”即将到来，“认房不认贷”的释放，也许是广深楼市的一场及时雨。
今年二季度以来，广州房市整体供求出现回落。据中指研究院统计，7月广州新建商品住宅成交面积环比连续四个月下滑。进入8月后，广州新建商品住宅成交延续小幅回落态势，同比降幅仍在30%左右。根据广州中原发展研究部数据，8月广州新房成交量环比下降20%，同比下降32%。
深圳市场成交情况同样不容乐观。根据中指研究院数据，8月1日至26日，深圳新房住宅成交19.13万平方米，环比下降24.5%，同比下降近两成。
国家统计局数据显示，今年7月份，广州、深圳新房价格环比分别下降0.2%和0.6%，二手房价格环比分别下降1%、0.9%。
“认房不认贷”落地广深后，将会有更多购房者享受到首套房贷款的首付比例和房贷利率。广州有贷款记录、本地无房的家庭，过去首付比例在40%—70%，现在再次购买住房首付将降至30%，房贷利率由4.8%降至4.2%。深圳有贷款记录、本地无房的购房人，此前首付比例最低为50%，现在首付比例降至30%，贷款利率从4.8%下降至4.5%。
新政首日，看房人数显著增加
广州“认房不认贷”当天，笔者以购房者身份，从中介处了解了房客们的反应。
广州贝壳新房的一位中介表示，政策出台前，不少改善型购房者受到“认房又认贷”的限制，首付压力大，普遍持观望心态。新政出台后一天，新盘看房、咨询量明显上升，仅广州番禺莲花山附近的保利领秀城、凯德山海连城等三处新盘，向中介报备看房的人数就已逾千人。
另一位中介表示，二手房买家也受到了激励。他所维护的文船生活区，东港花园等几处楼盘位于广州黄埔文冲附近。其中部分房源价位在300万元上下，交通便利，能够满足部分家庭的刚需。政策放出当日，此类房源的看房、咨询量较前一天多出六成。
要回答“认房不认贷”能给广、深带来多少市场优化预期，可以参考郑州楼市在八月份的表现。
与广、深两地类似，二季度后，郑州楼市也存在市场积压需求基本释放、潜在购房者信心不足等负面因素，交易量低迷。据克而瑞河南地区统计，7月郑州主城区成交约39.28万平米，环比下滑25%；环郑地区成交约34.64万平米，环比下滑20%。
8月3日，郑州推出十五条政策刺激楼市，成为首个落实“认房不认贷”的城市。“郑十五条”推出后的首月内，对当地市场的刺激已经显现。
郑州贝壳新房一位中介告诉笔者，政策出台后一周，郑州部分新盘交易量明显上升。以华润·润园为例，8月第一周过后，该新盘已成交40余套，主要是三居室，是七月份同期交易量的两倍。
另一位郑州贝壳二手房中介介绍说，他负责维护的几处楼栋都属于电力新村小区，8月3日后，成交了近10套，接近今年3-7月内的成交量之和。该区域内的看房量也出现明显上升，达到了前一周的220%。
8月内，“认房不认贷”等政策有效释放了郑州市场的改善性需求。据克而瑞河南区域统计，郑州新政施行一周后，8月14日至8月20日内，郑州二手房成交约20.46万平米，成交量环比上升27%。购房意愿集中在位置好、房屋品质高的主城区，成交面积约15.02万平米，占总成交量的73.4%。据诸葛找房数据，郑州8月全市场房产均价为12113元每平米，环比上月下降0.03%。
广深打响第一枪 北京是否跟进？
各地根据实际情况不同，实行不同的“认房”和“认贷”政策。一线城市解除限购能带来明显利好，但“认房不认贷”会带来的炒房风险又不容忽视。广、深迈出第一步，意义重大。
李宇嘉表示，广州率先落实该政策，是出于自身市场的特殊性。“广州的供求关系和房价水平是四个一线城市中最弱的，所以，政策调整可能带来的房价大涨、供求失衡、投资炒作泛滥等风险就相对较弱。”
李宇嘉还表示，广、深落实“认房不认贷”后，北、上也大概率会跟进。从杭州、郑州的经验来看，解除限购并不会引发楼市大涨，“广州‘认房不认贷’施行后，同样能打消北京上海的部分顾虑，比如担心外地人来炒房，触碰‘房住不炒’等。”
李宇嘉的判断，基于北京二手房市场不断增大的下行压力。据诸葛找房数据，2023年7月，北京二手住宅市场均价为62855元/㎡，环比上涨0.59%，同比上涨5.32%；二手住宅成交9718套，环比下降16.27%，环比降幅较上月扩大5.68%；同比下降20.36%。
中指研究院市场研究总监陈文静认为，“‘认房不认贷’能够有效释放改善性住房需求，短期内北京同样存在优化相关政策的预期。”不仅如此，若北京实质性政策尽快落地执行，北京房地产市场活跃度有望提升，从而带动全国市场逐渐企稳修复。
当前，在北京“认房又认贷”条件下，普通住宅二套房首付比例高达60%，贷款利率约为5.25%，若实行“认房不认贷”政策，普通住宅二套房首付比例最多可降至35%，房贷利率可降至4.75%。
然而，由于各城市目前处于“一城一策”框架下，楼市供求关系之间也存在显著差异，陈文静认为，尽管北京有希望跟进“认房不认贷”，但要全面执行该政策的可能性仍较小，预计将通过一区一策或针对特定人群 （多孩家庭、老年家庭） 等方式推进。
除了“认房不认贷”以外，以北京为代表的一线城市还可以通过其他方式改善需求端。对此，陈文静列举了可能的几个方向，如降低二套房首付标准、下调房贷利率加点数、调整普宅认定标准、降低非普宅首付比例等。
